王鹏飞2008年在与未婚妻柳娇娇登记前，按揭贷款购买了一套158平方米的精装房准备用来结婚，购买这栋房子时总价款85万元，首付36万元，从银行贷款49万元。房屋购买后产权登记在王鹏飞名下，柳娇娇没有提出将该房产登记为共同产权的要求婚前房产离婚后增值部分。2018年10月，贷款全部还清，期间夫妻共同还贷本金49万元，利息12万元。2018年10月双方因感情破裂向法院起诉离婚，离婚时房屋现值160万元。

柳娇娇对王鹏飞起诉离婚的请求没有异议，对王鹏飞主张共同居住的房产是王鹏飞婚前所买并登记在自己名下的事实也无异议婚前买房离婚房子增值部分。但柳娇娇在答辩时提出：“自己有权要求对王鹏飞婚前购买的房屋，婚后的住房增值价值予以合理补偿。”

王鹏飞主张：“案涉房屋是自己婚前购买并登记在自己个人名下，属于自己的婚前财产。结婚后每月向银行偿还的本金和利息，也是从自己的工资卡中支付的。柳娇娇结婚后是全职妻子，没有工作，也没有收入，没有能力参与偿还购房贷款。现房子的贷款本息已经全部还清，属于自己购买的婚前房产自然增值。柳娇娇离婚时无权对该房屋获得任何补偿款婚前房产离婚后增值部分。”

柳娇娇抗辩认为：“我和王鹏飞结婚时以及结婚后从来没有约定夫妻实行分别财产制，王鹏飞的工资收入属于夫妻共同财产。结婚前王鹏飞只支出了购房款36万元婚后买房增值部分离婚怎么分。离婚时应按房产现值160万元减去王鹏飞购房时支付的36万元，对多出的124万元作为夫妻共同财产，由男方补偿62万元。”

一审法院经审理认为：原告王鹏飞婚前购买的房屋支出36万元并登记在男方名下，支付了税和交易费用3.5万元；其与被告柳娇娇结婚后还贷本息61万元。虽然还贷本息是原告王鹏飞从自己的工资卡按月向银行归还的，但原被告双方在婚姻存续期间没有约定分别财产制，原告王鹏飞的个人工资收入属于夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第五条 规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产婚前买房离婚房子增值部分。”该解释第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”婚后买房增值部分离婚怎么分婚前买房离婚房子增值部分。因此，对于婚前一方购买的不动产，婚后增值部分应该按照以下方式进行计算：第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=160/(85+12+3.5)=62.81%（升值率）;第二步计算非产权登记一方应得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率后的计算数额之一半，属于非登记一方离婚时应补偿的数额婚前房产离婚后增值部分。本案诉争房屋婚后还贷款及利息共71万元，乘以升值率62.81%=44.60万元。根据该升值率换算的结果，非产权登记一方（被告柳娇娇）应分割22.3万元。

一审法院判决：诉争房产归原告王鹏飞所有，王鹏飞应向柳娇桥补偿22.3万元。法院一审判决与柳娇娇的预期诉求相差15.2万元婚前贷款买房离婚后增值部分怎么分配。

柳娇娇不服一审判决后提起上诉，二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

这是根据《民法典》实施前的一起案例创编的法制故事，文中引用的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解解(三)》第十条，规定了婚前一方当事人购买的不动产在婚后增值，离婚时对增值部分的处理原则。是“由产权登记一方对另一方进行补偿婚前房产离婚后增值部分。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十六条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产婚前房产离婚后增值部分。”

第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理婚后买房增值部分离婚怎么分。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿婚前贷款买房离婚后增值部分怎么分配。”

由于现行法律只规定了此类案件的补偿原则，没有具体的计算方式。《民法典》颁布实施后，对此类案件的规定与以前的规定没有实质性区别。但在司法实践中，各地法院的计算方式并不统一，根据不同计算结果判决差异也很大。对于一方婚前贷款购买的不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，很多法官提出了分步计算的方法：

第一步是计算不动产升值率。不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本。这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用之和。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时的不动产购买价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修和物业费，因为这些费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用;

第二步是计算非产权登记一方应得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率之积，该数额的一半即为非产权登记一方应得补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。如果离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现对非产权登记一方补偿额降低的不公平结果。如果一方购买不动产后经过了一段时间才结婚，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

最高人民法院民一庭在《民法典》实施前，对此类案件的审理意见认为：在适用婚姻法司法解释(三)第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现在价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。由于《民法典》实施后，前后法律规定一致，因此，这种计算方式应该是正确而又合理的计算方式。

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